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일시적 2주택 비과세, 주택 상속받은 후 다른 주택 취득및 양도, 오피스텔 주거용으로 사용 후 바로 2년 이내 양도, 주택 양도 전 주민등록상 세대분리,사람이 살지 않는 시골주택,상속 주택 장기보유특별공제 산정
CelestiGlow 2024. 7. 20. 14:04목차
주택 양도 전 살펴볼 사항을 알아보겠습니다.
1. 일시적 2주택 비과세 특례요건
1) 종전주택 1세대 1주택 비과세 요건
- 보유조건 : 종전주택을 2년 이상 보유
- 거주요건 : 취득 당시 조정대상 지역일 때 2년이상 거주
2) 신규주택 취득요건
종전 주택 취득 날로부터 1년 지난 후* 신규주택 취득
* 만약 2014. 12. 30. 취득, 2015. 12. 31. 이후에 신규주택 취득
3) 종전 주택 양도요건
신규주택 취득 날로부터 3년 이내 종전주택 양도
4) 주택 증여도 일시적 2주택 비과세 특례요건
양도시점 기준
* 예로 3주택 소유자가 1주택 (A)를 별도세대에게 증여 후 남은 일시적 2주택 (C, D) 중 종전주택 (c) 양도 시
5) 예외적 으로 1년이 되기전 신규주택 취득 시 비과세
- 5년 이상 거주 건설임대주택 : 분양 전환
- 사업인정 고시일 전에 종전주택 수용으로 신규주택 취득
- 부득이한 사유 (취학, 근무, 질병요양, 학교폭력의 전학)로 1년 안에 종전주택 양도
- 수도권 법인, 공공기관 지방이전으로 신규주택 취득 시
2. 주택 상속받은 후 다른 주택 취득, 양도로 인해 비과세 불가능
1) 상속주택* 특례 (주택의 취득순서)
- 상속주택 특례 가능 : 상속개시일 전에 보유한 주택 양도 시
- 상속주택 특례 불가능 : 상속주택보다 나중에 취득한 주택 양도 시
* 상속주택 : 상속받은 주택, 상속받은 조합원 입주권, 분양권이 완공되어 취득한 주택
* 일반주택 : 상속개시 당시 보유한 주택, 상속 당시 보유한 조합원 입주권, 분양권이 완공되어 취득한 주택
2) 1세대 1주택 비과세 요건
상속개시 당시 이미 보유 중인 일반주택과 상속주택 각각 1개씩 보유 시
3) 상속주택의 판정 순서
① 피상속인의 소유기간이 가장 긴 1주택
② 2주택인 경우 : 피상속인이 거주한 기간 이 가장 긴 1주택
③ ①, ②주택이 2 이상인 경우 : 피상속인의 상속개시 당시 거주한 1주택
④ 거주한 사실이 없는 주택이 2 이상인 경우 : 기준시가*가 가장 높은 주택
* 기준시가가 같은 경우 상속인이 선택한 1주택
4) 공동상속주택 특례
① 상속지분이 가장 큰 상속인*의 주택으로 간주 됨
** 공동상속주택의 소수지분 소유 시 : 해당 거주자의 주택으로 보지않음
② 당해 주택에 거주하는 자
③ 최연장자
5) 농어촌 상속주택 특례
피상속인이 취득 후 5년 이상 거주 후 상속인이 상속받은 주택과 수도권 밖의 읍. 면 지역 주택 둘 다 충족 시
* 농어촌 상속주택의 경우 : 상속인이 일반주택을 계속 취득, 양도해도 비과세
6) 상속주택 사례별 과세
- 동일세대 상속 (일반 + 상속 주택) : 비과세 불가, 중과세 ( '25. 5. 9. 까지 다주택자 중과 유예)
- 동거봉양 합가 후 상속
합가 이전 보유 주택 : 양도시기 관계없이 비과세 + 상속 주택 : 비과세 불가, 5년 이내 양도시 기본세율
- 별도세대 상속
* 상속주택 후 일반주택 취득 (비과세 불가, 중과세)
* 일반주택 취득 후 상속주택 취득 (합가 이전 보유 주택 : 양도시기 관계없이 비과세 + 상속 주택 : 비과세 불가, 5년 이내 양도시 기본세율)
3. 오피스텔 주거용으로 사용 후 바로 2년 이내 양도하여 1세대 1주택 비과세 불가
1) 공부상 용도와 달리 주거용으로 사용한 증빙자료 준비
전입신고내역, 입주자 카드, 내부사진, 관리비 내역 (수도, 전기사용 내역 등)
2) 주택을 상가로 용도 변경 후 양도
1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택을 양도일 (잔금청산일) 전 상가로 용도변경한 경우 : 비과세 불가
2) 주택 → 주택 외 → 주택의 보유기간 및 거주기간 계산
당해 건물의 취득일부터 양도일까지 주택으로 사용한 기간 : 1세대 1주택 비과세
3) 1세대 1주택인 자가 상가를 주택으로 용도변경한 경우
일시적 1세대 2주택 비과세 특례 적용
4) 주택으로 용도변경한 경우 비과세 거주요건 적용여부
거주요건 : 주택 취득 시점
* 예로 조정대상지역 오피스텔을 조정대상지역 해제 후 주택으로 용도변경 : 거주요건 적용하지 않습니다.
4. 주택 양도 전 주민등록상 세대분리하였으나 1세대1주택 비과세 받지 못한 사례
1) 1세대 1주택 비과세는 얀도일 (잔금청산일) 기준
양도 전 실질 세대분리 증빙자료 준비
* 별도거주 여부 : 입주자 관리카드, 관리비 상세내역, 교통, 신용카드 이용내역 등
* 독립 생계유지 여부 : 주수입원 발생 및 생활자금 사용과 관련된 금융거래 내역 등
2) 1세대의 범위
- 1세대 : 거주자 및 그 배우자, 직계존비속, 형제자매가 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족단위
* 취학, 근무, 질병요양으로 일시 퇴거한 사람도 포함
3) 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우
- 나이가 30세 이상인 경우
- 배우자가 사망 또는 이혼한 경우
- 30세 미만 미혼자
* 12개월 간 소득이 기준중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상 (사업, 근로, 기타 저작권 및 강연료 등)
* 소유 주택 또는 토지를 관리, 유지하며 독립된 생계 유지
4) 기준 중위소득 (보건복지부 고시)
- '24년 1인가구 기준 중위소득 (월 2,228, 445원)
- 2인 가구 (3,682, 609원)
- 3인가구 (4, 714, 657원)
- 4인 가구 (5, 279, 735원)
5. 사람이 살지 않는 시골주택으로 인해 비과세 받지못한 경우
1) 시골에 방치된 주택을 다른 주택 양도 (잔금청산) 전 철거하여 멸실한 경우
1세대 1주택 비과세 적용
* 사실상 주거로서의 기능이 상실된 폐가의 경우도 주택으로 보지않습니다.
2) 주택의 정의
- 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조
- 양도할 당시 주거용으로 기능 보유한 상태, 철거가 예정되어 거주자 모두 퇴거, 수도나 전기가 끊기고 주변에 차단막이 설치되었다 하더라도 이는 '주택' 임
3) 농어촌주택 특례
- 1세대가 1개의 농어촌주택취득 후 3년 이상 보유, 농어촌주택 취득 전에 보유한 일반주택 양도 시 비과세
- 취득기간 : '03. 8. 1. ~ '25. 12. 31. 까지의 기간
4) 농어촌주택 요건
- 취득당시 읍, 면 또는 인구 20만명 이하 지역
- 대지면적 660㎡ 이내 ('21. 1. 1. 이후 양도하는 분부터 대지면적 요건 삭제)
- 취득 당시 기준시가 3억 (한옥 4억) 이하
- 일반주택이 소재한 읍, 면 지역이 아닌 곳의 농어촌 주택 취득
6. 부득이한 사유로 다른지역으로 주거를 이전하였으나 세대 전원이 이사하지 않아 비과세 받지 못한 경우
1) 주택 2년 이상 보유, 세대원 전원 이 이전, 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우 2년이상 거주도 필요
2) 비과세 적용시 보유, 거주기간 예외
- 고등학교의 취학 ( 초, 중학교 제외)
- 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
- 1년 이상 치료나 요양
- 학교폭력의 전학 (학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정한 경우)
7. 상속받은 주택은 장기보유특별공제 산정 시 보유, 거주기간이 통산되지 않아 양도소득세 추가 납부 사례
1) 1세대1주택 비과세 요건 ( 2년 이상 보유, 취득 시 조정대상 지역 2년 이상 거주)
- 동일세대원 : 보유, 거주기간 통산
- 별도세대원 : 상속개시일부터 부유, 거주기간 기산
2) 1세대1주택 장기보유특별공제
- 동일세대원 : 상속개시일부터 보유, 거주기간 기산
- 별도세대원 :상속개시일부터 보유, 거주기간 기산
양도 시 실수할 수 있는 점 등을 알아보았습니다.
감사합니다.