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목차
양도소득세 잘못 신고 시 가산세가 있으므로 잘 알아보아야 합니다.
1. 양도가액
1) 재건축 입주권 및 아파트 분양권 다운계약
- 아파트 5억 분양, 계약금 5천만원 납부, 프리미엄 1억 5천만원 (프리미엄 1억원 포함)
*양도 시 : 2천만원으로 축소 신고
2) 수용보상금 중 추후 증액 보상금 신고 누락
- 국가산업단지에 편입된 토지 : 2억원 수령
* 양도소득세 : 신고
- 추가 수령한 보상금 : 5천만원
* 양도소득세 : 신고 누락
3) 감정평가 등 근거없이 양도차익 과소 신고
- 토지 및 건물 : 5억원에 양도
* 양도소득세 계산 시 : 토지 및 건물 가액 임의로 2억원, 3억원 과소 신고
- 기준시가 안분가액의 30% 이상 차이 : 기준시가로 안분하여 계산
4) 부담부 증여 시 양도소득세 과소 신고
- 납세자는 3주택자로 아들에게 증여 : 시가 10억원 아파트
* 담보 채무 승계 5억원 공제
* 증여세 신고 납부 : 5억원
- 납세자 : 채무에 대한 양도소득세 신고
* 양도소득세 일반세율로 과소 신고 : 조정대상 지역으로 3주택 중과 (20% 추가과세) 대상
2. 취득가액
1) 단기간 양도이면서 취득가액 환산가액으로 신고
- 건물 신축 금액 증빙자료 부재 : 건물 신축 5년 이내 양도 시 환산취득가액으로 신고
* 가산세 : 환산취득가액의 5%
2) 취득가액 환산으로 과다 신고
- 15년 전 국가 등 공공기관의 토지 취득
* 취득가액 확인 가능
3) 이미 공제받은 감가상각비를 취득가액에서 차감않고 과다 신고
- 부동산 임대 사업자 : 상가건물의 감가상각비를 종합소득세 필요경비에서 공제
* 추후 상가 양도 시 : 취득가엑에서 차감않고 과다 신고
4) 할인 받은 분양 아파트 양도 시 당초 분양가대로 취득가액 과다 신고
3. 필요경비
1) 간이 영수증 등으로 공제 받을 수 없음
필요경비 공제 : 세금계산서, 신용카드 및 현금영수증 등 금융거래 증빙
2) 대출금 이자는 필요경비로 공제 안됨
4. 공제 및 감면과 비과세
1) 도시지역 (주거 및 상업과 공업 지역)에 편입
- 도시지역 편입 기간 중 양도소득 : 감면 일부 배제
- 특히 시지역 (읍 및 면 지역 제외) 농지 중 도시지역으로 편입 : 3년 지난 농지는 감면 전면 배재
2) 사실상 주거용 오피스텔은 주택으로 봄
- 1주택과 오피스텔 보유 시 : 2주택자로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세 과세 대상
- 1세대 1주택 비과세에 해당되지 않음
3) 거짓매매계약서 작성한 경우 비과세 및 감면 배제
4) 자경기간 배제
- 사업소득금액 연간 3천 7백만원 이상
- 위탁 또는 대리 경작 농지
5) 8년 자경 및 농지대토 감면의 경우
- 연간 : 다른 감면과 합산하여 1억원
- 5년간 : 2억원 한도로 감면
6) 조합원 입주권 양도 시 장기보유특별공제 적용
- 기존주택 취득일로부터 관리처분계획 (사업시행계획) 인가 전 양도차익
- 양도일까지의 기간이 아님
7) 비과세 요건 중 2년 거주요건 불필요의 경우
- 무주택 이면서 '17. 8. 2. 이전에 매매계약 체결
-잘못 된 예
* 서울에 1주택 (a)보유 : '17년 6월 서울 소재 주택 (b) 분양 계약금 지급, '19년 4월 완공 후 취득
* a 주택 양도 시 : 일시적 2주택으로 비과세
* b 주택 : 거주하지 않고 '21년 12월 양도 시 1세대1주택 비과세로 잘못 신고
납세자 보유 부동산에 대한 양도소득세를 잘 신고합니다.
감사합니다.
